土地集中拍卖,中央为何干涉地方?

2月25日,房地产板块掀起涨停潮,大量房企股票涨停。上市房企股价的上涨,对于房价的涨跌是非常有预测意义的。因为每一个上市房企,都持有大量的土地储备,且资金杠杆极高,一旦房价上涨,房企的资产就可以在短时间内凭空出现几倍甚至更多的增幅。而股市里的资金是异常敏感的,一有风吹草动就会提前行动,股价可以提前几个月甚至半年反应未来。那么,这次上市房企股价的上涨,能否给我们一些对未来房价的预示呢?要回答这个问题,首先要搞清楚这次上涨的真正原因。土地集中拍卖新政导致25号上涨的直接原因,是24号晚间流传于市场的一则消息。网传,2021年中国22个重点城市将实行土地集中拍卖制度,将以前的零散公开拍卖,改为每年3次的集中拍卖,全国统一时间进行集中拍卖。原话是:

“重点城市全年最多集中供地三次。”

目前,青岛、济南已经有正式相关官方文件公布,而天津、郑州也有相关调整政策流出。2020年,武汉市因疫情停止了3个月的土地拍卖,全年尚且进行了14次土拍,如今被压缩到一年进行3次土拍,这代表了什么?中介们沸腾了,土拍次数减少代表了土地供应将减少,房价要涨!所以大家要赶紧抢房。一有新政就跳出来吓人,是中介的常规操作。国家降息,中介解读为未来房价会涨,所以要赶紧抢房。国家加息,中介解读为现在立刻买可以省好多利息,所以要赶紧抢房。城市取消限购,中介解读为未来房价会涨,所以要赶紧抢房。城市限购,中介解读为再不买就买不到了,所以要赶紧抢房。总之,万物皆可解读为必须要立刻抢房。所以中介的解读完全可以无视,他们只会向你需要立刻买房这一方面去解读。那为什么上市房企的股价会涨呢?原因在于这个每年集中拍卖3次的规则上。我们都知道,参与土拍是要钱的,需要按比例缴纳保证金,这个保证金是一个天文数字。按规矩,竞拍保证金至少是最底价的20%,一块价值100亿的土地,保证金就需要先缴纳20亿。而这些年为了控制房价,压制土拍溢价率,很多城市大幅提升保证金。比如重庆和郑州目前需要50%保证金,青岛则需要100%保证金。想参与一块土地的竞拍,需要先准备足足几十亿规模的保证金。而很多房企,每年要参与很多轮土拍,才能抢到一块土地。每参与一次土拍,这一大笔资金就会被冻结很长时间。以前,一座城市每年会进行十几轮土拍,而很多城市的土拍又都是随机分布的,开发商有充足的机会把资金循环使用,不断参与各城市的土拍。这个城市今天没有地了,下个月也会有地,而隔壁城市,甚至后天就会有一场土拍进行供地。但如今改成全国集中拍卖后,每年全国土地拍卖只会有3次,所有重点城市集中在一个时间点进行土拍。这就导致了一件事,房企可以参与拍卖的机会大幅度减少,以前可以循环使用的土拍资金,现在成了一次性弹药。这必然导致一个结果,那就是土地拍卖的溢价率降低,因为参与每块土地拍卖的房企数量降低了很多。土拍溢价率降低代表土地价格的降低,这会给与周边房价强烈的降价暗示。每一块地王的诞生,都会直截了当的刺激周边房价的上涨。这不是啥行业秘密,近乎是一个地产常识。

而土拍价格的走低,也会对高涨的房价构成明显压制。既然土拍价格走低会对房价构成压制,这对上市房企来说应该是利空啊,为何会导致他们的股价上涨,不是说股市的资金是最聪明的么?因为这次的土地集中拍卖制度最大的特点就是集中拍卖啊,对房企的资金挤压效应特别厉害,土拍价格下降的最核心原因,是因为大量的房企不可能一次性拿出太多的保证金参与多块土地的拍卖。假设参与一块地的土拍需要缴纳20亿保证金的话,以前房企全年可以靠这20亿参加10场甚至20场土拍,抢到一块地就行。而现在,最多参与3块土地的拍卖,因为每次集中拍卖他们的钱只够缴纳一块地的保证金。但上市房企不一样,上市房企手里有很多现金,而且融资能力远远强于中小房企,他们不愁保证金的问题。在单次集中土地拍卖时,中小房企被迫退出的地块,就是上市房企低价拿土地的机会。这对于上市房企来说,这自然是一个利好。因为土地集中拍卖对房企的资金压力太大,而资金越多,融资能力越强的人,自然在这种规则下越占便宜。但这种利好是有限的,所以上市房企的股价涨不多,且并不能预测房价上涨。真正的政策意图这种集中土拍政策对于融资能力强大的上市房企带来的利好,是一个附带目的,但并不是主要目的。想通过土地拍卖金卡中小房企脖子来扶持大型房企,有很多很多种办法,直接提升保证金比例或者拉长冻结保证金期限也可以起到完全一样的效果,犯不着兴师动众的搞全国土地集中拍卖。全国重点城市的土地集中在一个时间点拍卖,最直接的目的,当然是有利于中央管控。这是从纸面意思就可以得出的最直接目的。以前全国重点城市的土拍是零散的,今天这个城市拍,明天那个城市拍,后天哪哪城市又出地王了。和疯狂到处冒头的地鼠一样,眼花缭乱,砸不胜砸。

中央对地方城市的干涉或者说监管,那也不是几个办事员有权利下决定的,需要层层汇报层层审批,毕竟兹事体大。正式干涉或者说斥责地方一次,很难,但这种事又层出不穷,怎么办?中央管理部门,是由人组成的,不是量子计算机,这么多这么零散的土拍,真的很难管理。于是,改为了全年集中3次土拍。以前重点城市的土拍,天天都有,不是这里就是那里。但现在,一年只有3次,所有重点城市集中在同一时间点土拍,监管层也只需要集中注意力进行统一管理即可。22个城市里21个都是低价拍卖,就1个城市出地王了。来,你给我说说你们那咋回事。土地集中拍卖,会带来一系列的后果。比如说对房企资金造成压力,中小房企生存困难,最终导致土拍价格降低。比如说,集中拍地必然带来集中开盘,某种程度上会导致开发商激烈的竞争,导致客户分流,最终导致房价承压。但这些,都是附带后果。最大的目的,毫无疑问的是方便监管,强化中央的调控效果。而中央的调控目标是什么?强化监管后房价会向哪个方向前进?大家都知道,中央监管的目标是房住不炒。北京、上海、深圳这些房价最高的城市,其土地依赖程度早已变得非常非常低。

北上深虽然房价很高,但其城市完全不依赖于土地财政,自己也没靠土拍获得多少资金。无论地价涨跌或者说房价涨跌,对北上深的城市财政都是不构成影响的。之所以还维持房价,完全是为了社会稳定。就在2021年2月24日,上海市还约谈了一块土地的房企负责人。为什么约谈?因为这个房企以高出土地最底价36%的价格,成功拍到了这块土地,也就是土地溢价36%,因此遭到了约谈。约谈的目的,是斥责这个房企给出的拍卖价太低了么,没有给上海市带来太多财政收入?当然不可能。上海市说的很清楚,约谈的目的,是让这个房企“合理调整预期”。言下之意,你拍地的价格太高了,别给我扰乱市场。

土地集中拍卖新政出台后,各路媒体纷纷解读,大家说法各异,且很多说法之间互相矛盾,且一度引发上市房企股价的暴涨。以上,是我个人的解读,和有些人的说法不一致,但我觉得我是正确的。那有没有最权威的解读呢?其实是有的。对于全网关注的重点城市土地集中供应,国家自然资源部负责人出面进行了解释。

我摘录一下他原话中的重点给大家看一看:

自然资源部坚决贯彻党中央国务院“房子是用来住的,不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署,在过去工作的基础上,不断完善工作措施。2020年,重点城市住宅用地供应量都超过了近五年平均完成交易量,大多数比2019年明显增加。我们要求各重点城市今年继续增加住宅用地供应量。今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应,让各类市场主体和消费者充分掌握信息,形成合理预期。同时,继续鼓励各地探索限地价,竞配建、竞自持等稳地价措施。

是不是还有点晕?没事,我在这些重点中,再给大家归纳出重点中的重点。自然资源部负责人表示:“各重点城市今年继续增加住宅用地供应量。”我觉得,这句话已经说的够清楚了。住宅用地的供应量增加是否会对房价构成上涨刺激?这根本不需要解释。