最近关于“深房理”的话题很火，以至于昨天我的后台开始出现不少人希望我对“深房理”的事情做一个分析。考虑到这件事情涉及到“炒房”这个大话题，还关系到近期严查经营贷违规流入房市的事情，所以今天文章我就以最近7部门联查深房理的事情作为切入点，就来对此专门做一个分析。（1）深房理为何人我先对“深房理”是谁做一个介绍。深房理是一个微博大V，粉丝有144万。根据网络公开信息显示，他是一个“深圳梦”的典型代表，2009年在深圳买了第一套房后，基本是他只要一有钱就会买房，所以随后随着他收入越来越多，他买的房子也越来越多。可以说，他本身的经历就是完全受益于房价的上涨，属于“既得利益者群体”的典型代表。据称，他很喜欢看经济学的书，也因此自学了经济学，他“发现”自己可以用经济学的很多逻辑来解释现实中的一些事情。于是2015年，他开了个微博，叫做深房理，意思是：深圳、房子、道理。作为一个长期受惠于房价上涨的既得利益群体，深房理也理所当然的长期鼓吹房价永远上涨的理论。而刚好他踩到了2015年~2017年这两年时间的房价疯涨的时间节点，所以在其长期兜售其房价永远上涨的理论情况下，他的微博粉丝也是火速飞涨。在这个过程里，很多人听了他的话，去买了房，同样受益于房价上涨，成为了他的利益捆绑体，也成为了他的铁杆粉丝。于是2017年，他在微博开通了V+，回答一个问题要288元，据称他当时一开通，就赚了十几万。直到这个时候，深房理应该还只是一个比较典型的网络大V，并没有做出什么太出格的事情。2018年~2019年，应该是深房理日子不太好过的时候，因为全国房价基本都出现在2017年顶峰见顶，随后在2018年随着美联储加息，包括我们收紧资金面的情况下，全国房价在2018年~2019年是连续回调两年。不过随着去年疫情爆发，我们为了刺激经济，挽救大量濒临资金链断裂的中小微企业，先是在去年一季度降准大放水，虽然从去年5月份开始，我们随着控制住疫情，就开始减少放水的力度，并开始持续小幅度收紧资金面。但我们对中小微企业的精准扶持，却一直处于比较宽松的状态。这其中包括放松经营贷的放款力度，而由于经营贷利率低至3.65%，并且还能做到长达20年的还款周期，这确实给去年大量中小微企业带来了“救命钱”。然而，由于经营贷可以用企业相关管理人员的房产作为抵押，这就使得很多人开始违规使用经营贷来炒房。于是，以深圳和上海这样的龙头城市，开始了房价新一轮暴涨。在这样龙头城市房价暴涨的过程里，深房理作为长期吹涨深圳房价的最有影响力的房产大V，又一次站到了风口浪尖。2020年11月6日，深房理再一次成为微博V价值榜年度第一，他连续5个月蝉联榜首。但问题也随之而来。也许是因为深房理还有其背后庞大的这个既得利益群体，在2017年房价高峰期的时候买入的房子太多，在经历2018年~2019年两年的震荡回调难熬的时期后，他们可能是太渴望房价上涨了。所以，在近期针对深房理的举报中，声称“深房理”提供所谓“一条龙”服务，来帮助其付费摇篮会员手把手教导如何违规使用经营贷买房，甚至炒房。在这样的过程里，深圳房价出现暴涨，这使得深房理再次聚集起一批这种铁杆粉丝，并且是付费粉丝。深房理推出了这种“摇篮会员”，据称要1.38万元/年，但加入所谓的摇篮会员后，深房理的专家会手把手教学员怎么落户、筹首付款、选房、办贷款。并且在摇篮会员的团队里都声称：理总会亲自把关和评估。但成也萧何败萧何。近一段时间，各地开始严查经营贷违规流入房市，并要求银行自查。这其中上海自查有123笔3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。北京自查，有3.4亿元经营贷违规流入房地产市场，约占经营贷款自我调查业务总量的0.35％广州自查，有305户1.47亿元经营贷违规流入房地产市场。而最后深圳自查，1771.73亿元的经营贷里，只有5180万经营贷是违规流入房地产市场，提前收回21笔经营贷。然而在深圳自查公布结果公布没多久，在4月4日名为“深房理装修队003”的微博用户，就在微博上爆料举报一份102份的深房理摇篮会员合伙炒房并违规使用经营贷。前脚刚自查发现21笔经营贷有问题，后脚就有网友爆料102份材料。于是这件事情开始在舆论上发酵。最终在4月8日，深圳七部门发布通告称“有关部门已对‘深房理’涉嫌违法违规线索开展联合调查”。这就是关于这次深房理的事情的一个脉络。再来说说我的一些分析。（2）经营贷由于去年深圳出台堪称史上最严的“715政策”时，是八个部门联合发布的，结果深房理这次事情就惊动了7个部门，所以就格外引人关注。这个事情我认为之所以能够这么大的影响力，因为涉及到的时间点比较敏感。毕竟现在很多人都在怀疑这一波龙头城市的房价暴涨，是因为有大量经营贷违规流入房市。结果银行的自查显示，实际违规流入房市的经营贷并不多。但本身这种自己查自己的模式，就比较有争议。而且客观来说，当前银行的贷款比例最大一部分就是房贷，由于大部分采取违规套取经营贷来买房的人，都是高杠杆运行，一旦银行真去对这些违规经营贷抽贷，必然会导致这类违规经营贷的人出现大面积断供的现象，在这个过程里，银行自身也要承担巨大的风险和损失。所以让银行去自查违规经营贷，有点像是要一个人拿刀子自己捅自己一样。这使得这一次银行自查的结果，是有一些争议的。这种情况下，单单针对深房理的举报材料就有102份显示存在违规使用经营贷买房的事情，这就一下子把关于违规使用经营贷的事情，给推上了舆论的风口浪尖。并且随着央视等媒体开始进驻报道，面对舆论的发酵，这使得深圳必须对此作出回应，这件事情才有这么大的影响力。关于违规使用经营贷买房的套路基本是这样的：1、购房者找“过桥资金”垫资，先全款购买房产；2、注册公司，以房产作为抵押，申请经营用途贷款；3、经营用途贷款放款后，将垫资部分归还“过桥资金”。在这个链条上，部分房产中介、贷款中介诱导、协助购房者包装材料、申请贷款，与银行从业者串通合谋，是背后的推动力量之一。很多这种中介，甚至可以包办帮购房者“注册公司”“伪造公司流水”等一条龙服务，甚至还能提供这种“高息过桥资金”的联系等等。这实际上就是帮助购房者“高杠杆”买房。在这次针对深房理的举报材料里显示，有人用30万本金去炒深圳前海800万网红盘。

这是风险非常大的一种炒房行为。而之所以会存在这种铤而走险的炒作现象，是因为当前经营贷利率跟房贷利率有较大的差距。当前商业的房贷利率基本是在5.19%，而经营贷只有3.65%，二者存在较大的利差。并且去年在这种违规套取经营贷的一条龙服务里，过于“便捷”的套取门槛，也导致这种违规套取经营贷来炒房的现象才会变得如此严重。其实深房理的事情，去年就上过一次热搜。因为去年5月份，微博上有一个名为“7蟹姐姐”的人爆料，称她自己在深圳买房，结果被深房理给套路贷，最后损失200多万。当时那个事情根据“7蟹姐姐”的爆料，事情经过大概是这样的。7蟹姐姐当时想在深圳买房，但一钱不够，二没额度，在这种情况下，她通过成为深房理的付费会员，最终在深房理的指导下，通过和其他有深圳户口的深房理会员假结婚的方式，并且找这种贷款公司贷款来获得高额的首付资金来买房。最终“7蟹姐姐”成功以728万元购入深圳市南山区一套建筑面积为49.36平方米的房子。按照原本违规套取经营贷的套路，7蟹姐姐应该以这套房为抵押，去违规套取经营贷。但由于在去年5月份之后，全国开始逐步收紧经营贷的放款，所以7蟹姐姐最终没能成功违规申请到经营贷。由于这种用来垫资首付的“过桥资金”都是利息非常高的，所以这位7蟹姐姐最终因为资金链断裂，这套房也变成法拍房，被银行给收回了。去年12月，这套房也总算是在网络上被拍卖出去，以660万元的起拍价卖出，而这跟她8个月前买房花的728万元足足相差68万元，这还不包括她在这个过程中各种高息资金成本。这件事情去年底也被广泛报道过。所以，去年本来深房理就因为这件事情，而站上过风口浪尖。但这一年来，深房理却依然什么事情都没有。7蟹姐姐去年甚至还被深房理告上法院，理由是7蟹姐姐侵犯深房理的名誉权，但最终法院驳回了深房理的全部诉讼请求。而这一次，面对更加巨大的舆论声浪，深房理的回应也仍然十分强硬。仍然对进行举报的“深房理装修队003”进行起诉。而就在深房理起诉后没多久，就出来七部门联合对深房理进行联合调查的通告。深房理最近也是每天通过这种“天气播报”的形式，来进行类似于“报平安”。而在深房理的微博上，仍然有大量的深房理付费会员，在底下留言，对深房理进行各种力挺，对举报者深恶痛绝。而深房理自己也开始通过媒体发声，来给自己洗白。

在如此巨大的舆论声浪面前，甚至面对官媒的集体声讨，深房理却显得底气十足，能量也是十足。（3）不止如此在深房理给自己的洗白辩解里，他是这么说的。但这里，深房理的辩解却显得有些狡辩。他说自己只是在传播知识，而非教唆。但问题是传播知识，他也说了有正确的知识，那么自然也有错误的知识。要不然去传播如何制毒的知识，甚至提供如何制毒的一条龙教导，也是正确不成？传播知识，并不能拿来为其这种提供炒房手把手教导甚至一条龙服务的遮羞布。更何况，在国家明令禁止炒房的情况下，认为“法无禁止皆可为”这是很典型喜欢走灰色地带钻法律空子的人，给自己的强行辩解。当然，目前官方对深房理的事情通告，还只是说深房理“涉嫌”这一些违规违法的事情。具体的结果，还得等官方的调查结果通告才行。我这里也不是要对深房理做一个有罪定论，我只是先帮大家梳理一下整件事情的脉络。不过从当前公开的信息看，深房理从去年开始，在这样的一连串炒房产业链里，有很大可能是扮演着并不光彩的角色。如果他只是在微博上写写文章，收收会员付费，真的只是在提供“知识”也就算了。然而他在自己开发的小程序“房理”上面，却公然提供着很多明显越线的服务。目前这个房理小程序已经下架，上图是举报深房理的“深房理装修队003”所提供的房理小程序下架前的一个截图。这个小程序里，有很多奇奇怪怪的功能。比如这个帕累托值。根据一些媒体报道，这个帕累托值，实际上就是某种“非法集资”入口。

根据深房理自己去年对帕累托值的介绍看，这个帕累托值的功能是，让深房理的付费会员可以把钱存进这个帕累托值里，拿去高额利息。而其他有需要用钱的深房理付费会员，可以从这个帕累托值里借钱出来。比如说，要是某个深房理付费会员，这个买房首付资金不够了，就从帕累托值里高息借出来买房。这明显是有“非法集资”的嫌疑。除此之外，这个房理小程序，还有一个“股份大厅”，这个意思就是把这种“抱团炒房”给公开化，简直是胆大包天。我们都知道，的确有很多人私底下好几个人凑在一起买房，这个在深圳也特别流行，毕竟深圳房价这么贵，普通人已经买不起，钱不够怎么办？一个人不够，那就四五个人凑在一起，把首付一起凑出来，然后根据出钱比例摊分股份。这种行为属于法律的灰色地带。严格来说，是允许多人买同一套房，房产证也可以写多人的名字。但在房住不炒的国家大方针下，明显是不提倡多人联合买房。并且，私底下几个人这样联合买房，是一回事。但公开组织大量的人，提供这种联合买房的平台，就完全是另外一回事。这已经是“股权交易平台”，是把房地产给证券化。很明显，想要做这样的事情，是需要有正规的牌照，但在国家严令房住不炒的情况下，没有哪家银行、证券公司敢顶风作案，去公然提供这样的公开联合炒房的服务。但深房理的房理小程序，却胆大包天的把这样的事情给做了，并且是公然提供这样的付费服务。并且深房理并没有这样任何的金融资质，就敢提供这样的集资入口，甚至搞房地产证券化的平台。确实不得不说，这真的是胆大包天。这已经不是所谓的“传播知识”就能解释得了的。（4）炒房必须遏止关于深房理的事情，还得以官方联合调查结果为准。以上只是我对一些目前公开信息的梳理，可以看到深房理确实有各种“嫌疑”。客观来说，深房理只是当前庞大炒房资金，还有炒房利益方的一个典型代表。即使没有深房理，也会有深房A，深房B出来。从2015年开始，类似于深房理这样提供炒房资讯和服务的“炒房导师”有很多，深房理只是其中一员，并且是最有名的一名炒房导师。深圳过去这些年的房价走势，也让很多信任这些炒房导师的学员，是把这些炒房导师敬若神明。甚至很多这些炒房学员在炒房导师的带领下，联合成立了所谓的炒房团，他们已经不甘于在深圳炒房，已经开始杀向全国，影响力越发扩大。然而“成也萧何败也萧何”。很多人炒房，都是通过上述的高杠杆炒房模式，或者联合炒房模式。这种炒房模式，在房价持续上涨的时候，是如鱼得水。然而问题是，房价是否会像深房理这些炒房导师所说的那样，“房价永远涨”？这是一个很大疑问。从经济周期规律来说，万事万物都不存在永远涨和永远跌一说。趋势的周期运行规律，通常都是起起落落，一段时间持续涨，一段时间持续跌。房价只是因为通常为世界各国最主要的财富象征，所以一般都只会跟随最大周期的经济周期。而这样的经济周期，通常都是十几年为基础，一轮上涨周期至少可以持续十几年，甚至几十年。客观来说，虽然我们中国也经历过2008年次贷危机，并且2008年次贷危机里我们的房价也出现过一波短时间下挫。但得益于我们整体经济的高速发展，特别是我们在2009年跟随美联储印钞大放水后，我们的房价在2009年开始，就开始一轮猛涨。基本上来说，从上世纪90年代开始，即使经历过上世纪90年代海南房地产泡沫破裂，但实际上我们整体的房价，在过去30多年的时间里，基本都处于一个持续上涨的趋势里。这是非常多因素共同叠加的一个超大周期。但最主要因素其实只有两个：1、央行的货币政策。2、我们的宏观经济基本面。由于我们过去30多年，所有人基本都没有经历过房价的下跌周期。这使得房价永远只会涨不会跌，即使有跌，比如2008年，2018年那样，也都只是短时间回调，房价会很快就涨回去，并且随着通货膨胀暴涨。不得不说，这套房价永远涨的理论，还的确能从经济学原理找到些依据，也确实很唬人，特别在过去30年房价确实一直在涨的现实面前，就显得更加有说服力。然而就跟牛市里股神遍地，一到股灾就现出原形一样。不经历一轮完整的牛熊市的股民，是没办法理解风险为何物。同样，在国内的房地产市场，只经历过牛市，还没有经历过熊市的情况下，就断言房价永远只会涨，我觉得这都是在不完整的经济周期里，去贸然下定论的。客观来说，如果以上百年的尺度来说，房价的确会永远涨，特别是核心城市。这个是现代信用货币体系的货币超发，所带来的必然结果。但问题是，当世界经济危机爆发的时候，出现这样不可控的黑天鹅事件时，你能否承受住这样的危机波动。如果你能承受这样的危机波动，那么是无所谓，可以把房子当做最保值的固定资产，只拿来住，别拿来炒。即使出现经济危机，房价出现大幅度下跌，但基本只要消化个几年，最多过个十几年随着经济复苏和新一轮发展，核心城市的房价是大概率会涨回去。但问题就是，在这样大幅度下跌的过程里，很多炒房的人，会因为高杠杆炒房，而面临资金链断裂的问题。这就是最大的问题。也是为什么要坚决遏制炒房。像上面提到的案例，那位7蟹姐姐，仅仅只是因为我们稍微收紧经营贷的发放力度，她就因为申请不到经营贷而资金断裂，结果她辛辛苦苦假结婚买下来的房子，就被银行收回，成为了法拍房。而假如，今明两年我们和美国这种激烈博弈加剧，甚至出现几十年才一次的真正世界经济危机，是1929年大萧条，1974年世界经济危机那种级别的大危机，现在疯狂炒房的人，有多少人能扛下来而不出现资金链断裂的问题？这是每个人都应该思考的风险问题。杠杆永远是危机的根源。炒房的最主要问题，就是大多数炒房客都是高杠杆在炒房，甚至像上面一些媒体报道，有人居然用30万自有资金，去参与炒作800万的房子。这简直就是太不把风险当一回事了。欲要使其灭亡，必先使其疯狂。现在很多炒房学员在炒房导师的带领下，疯狂炒房，甚至大赚特赚，就把炒房导师敬若神明。但假如一轮长达30年的房地产上涨周期结束，别说房价下跌，只要房价继续横而不涨，这些炒房的高杠杆资金其巨大的资金成本，就足以让炒房者血本无归。所以对于炒房者来说，房价必须涨，并且是大涨特涨。因此在深圳这轮房价暴涨里，甚至出现这种深房理里的学员，互相自己倒卖会员间房子来抬价的现象。根据南方+报道，深房理的包赚模式是让会员高价购买指定楼盘的房子，再左手倒右手卖给其他会员，通过这样倒买倒卖的哄抬行为，实现房价暴涨。所以在前段时间，深圳出台了官方二手房指导价后，对这些炒房客的打击非常大。因为包括银行的放贷额度只会根据官方的指导价来放贷，这使得即使炒房客要无视指导价炒高房价，就需要面临更高的首付金额，增加了炒房的资金成本。这对于高杠杆炒房的人来说，无疑是一记重锤。所以我还是要说一句“当潮水褪去的时候，才会发现原来大多数人都在裸泳”。在房价暴涨的周期，炒房导师被炒房学员敬若神明。但如果出现房价暴跌，炒房导师就会被因为亏钱甚至破产的炒房学员给打入地狱。成也萧何败也萧何。风险意识无论何时都不能少的。无论是1990年日本的房地产泡沫，还是2008年次贷危机，都说明房价不可能永远上涨，中间是存在出现这样重大危机波动的可能。日本在1990年房地产泡沫破裂里，房价是出现了集体腰斩的跌幅。美国在2008年次贷危机里，同样也是出现房价集体腰斩的跌幅。虽然日本东京等核心城市，经过这30年的恢复，房价早就涨回1990年的高点，甚至更高。但实际上，日本大部分地区的房价，仍然远低于30年前的水平。只有核心城市的房价会一直涨。但这个一直涨也是有条件的，前提就是你能扛住可能存在的危机波动，不会因为资金链断裂而房子被银行收回并拍卖。比如说，一个人在没有杠杆的情况下，即使是2008年高峰的时候，买入美国核心城市的房子，那么他基本现在也解套了。但一个高杠杆炒房的人，在2008年高峰买入房子，他基本就在房价腰斩后，因为资金链断裂，而房子被银行收回拍卖，可以说是血本无归。这也是我为什么一直强烈不建议大家去参与炒房，甚至把房子当做投资对象，我也不建议。（5）是否买房的思考一般有人问我买房的事情，我都只是建议“刚需买房只要别借钱凑首付，确保自己资金链可以维持按揭供款是可以刚需买房，但投资买房，甚至炒房，我是强烈不建议。”房子在中国，是被赋予了更多的意义。所以房子的问题，是涉及到很多人一生的事情，是一个重大慎重的选择。因此很多人面对刚需买房，即使明知道现在房价过高并不正常，有时候也只能咬咬牙买了，这种刚需买房也是没办法的事情。并不是你不想买，就可以不买。包括房价的问题也是很复杂的问题，不同城市，甚至同一个城市不同地段，房价走势都有天壤之别。我们的房子被附加了太多属性，甚至现在医疗和教育都跟房价绑定，才会造就当前房价畸形局面。过去十几年房价暴涨的因素有很多，有一些也不适合在这里去公开分析。但大家需要明确知道的一点事，我们当前坚持房住不炒的战略方针是坚定不移的。任何时候，都不要试图在这里去挑战国家意志。房住不炒的意思，本来就是房子要拿来住可以买，但要拿来炒坚决不要的意思。房子如果只是拿来住，包括首付资金是自有资金，没有加杠杆，按揭还贷的钱自己的资金流也能够满足。这种情况下，即使出现经济危机，房价出现大跌，你只要能维持资金链不断裂，拿个十几年，你的房子仍然还是有解套的机会。但是，假如你是高杠杆炒房，只要房价稍微出现一些危机波动，高杠杆炒房的人是很容易因为资金链断裂，而血本无归。杠杆可以放大你的收益，同样也会放大你的风险。这是一把双刃剑。普通人，尽量还是远离杠杆比较好。客观来说，按揭房贷，已经是一种杠杆。如果在房贷基础上继续加杠杆，就是“杠上加杠”，这种高风险赌博行为，面对危机的时候是很容易失去抵御危机的能力。风险意识，不论是对于国家，还是对于个人，都是非常有必要的，绝不能在盲目狂热中失去风险意识。很多炒房客的利益群体太多，再加上这些炒房客有像深房理这种炒房大V，一方面是炒房资金疯狂哄抬房价，另外一方面是借助这些炒房大V，发布各种制造焦虑，仿佛再不咬咬牙上车，一辈子都买不起房子一样。如此巨大的焦虑感，配合现实中在毁灭前疯狂暴涨的房价，很容易让人产生这种狂热而情绪化的操作。但我认为，做任何投资，一定要冷静思考后作出的。一定不能是在情绪化影响下去做出的投资选择。不管是谁的观点，都只能参考，是否买房，还是得自己根据自己所在城市的具体情况、地段等等诸多因素，去综合了解考量后，才能做出的选择。我只能说，在当前美联储未来1-2年内有可能加息的情况下，并且在我们坚持房住不炒的前提下。至少宏观经济基本面，并不支持未来10年内全球房价出现又一轮暴涨。至少美联储加息之后，全球房价是大概率会有一个回调周期，至于回调力度有多少，取决于是否爆发世界经济危机的可能性。先不说房价能跌多少，至少应该整体也涨不到哪里去，大家可以有很多时间去冷静思考是否买房，而不是在焦虑裹挟下仓促做出决定。当然，这只是我对宏观经济的一个判断，而且具体城市肯定还是有不同，而且大家得根据自己的实际能力去决定要不要买房。比如你手上闲钱很多，在不加杠杆的话，只是把房子作为固定资产长期投资，这种我觉得也没有什么问题。即使经济危机来了，你抵御危机的能力只要比别人强，那么也不会有太大问题。但千万不要在房贷基础上去再加杠杆去买房，这确实很危险。如果手上资金不是很充裕，也不要太着急着买房，没必要为了买房让自己承担太大的压力和风险，这个是要量力而行。至少来说，我觉得大家买房的时候，至少别被那些无良大V写的各种贩卖焦虑的文章所影响，而仓促贸然在承担超过自身能力的压力下去买房。所以，我还是那句话，大家一定要坚持“独立思考，自主决策”。